วางบ้านน็อคดาวน์ในที่ดิน ต้องขออนุญาตไหม

กฎหมายมองบ้านน็อคดาวน์อย่างไร

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ให้ความหมายของ "อาคาร" ไว้กว้าง คือ ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงาน และสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ ดังนั้นคำว่า "น็อคดาวน์" หรือ "ยกย้ายได้" จึงไม่ได้ทำให้พ้นจากกฎหมายเสมอไป

มาตรา 21 กำหนดว่าผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือใช้วิธีแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ เวลาพิจารณา เจ้าหน้าที่อาจดูลักษณะการใช้งาน ระยะเวลาที่ตั้งอยู่ และการยึดกับฐานหรือต่อน้ำไฟประกอบกัน ไม่ได้ดูจากชื่อสินค้าอย่างเดียว

ทำไมคำตอบของแต่ละที่ดินไม่เหมือนกัน

• เขตควบคุมอาคาร: กฎหมายนี้ใช้บังคับตามพื้นที่ที่มีพระราชกฤษฎีกา ต้องถามว่าที่ดินแปลงนี้อยู่ในเขตหรือไม่
• ผังเมือง: สีของผังเมืองอาจจำกัดการใช้ที่ดิน เช่น ที่พัก ร้านค้า หรือรีสอร์ท
• ข้อบัญญัติท้องถิ่น: อาจกำหนดระยะหรือเงื่อนไขต่างจากกฎกระทรวง
• ประเภทที่ดิน: ที่ดินบางประเภทมีเงื่อนไขการใช้ต่างออกไป เช่น ที่ดิน ส.ป.ก. ควรถามหน่วยงานที่ดูแล
• หมู่บ้านจัดสรร: ต้องตรวจกฎของนิติบุคคลเพิ่มเติม

คำถามที่ควรถามเจ้าหน้าที่ท้องถิ่น

นำเลขโฉนดและแบบบ้านไปด้วย แล้วถามตามนี้ ถ้าเป็นไปได้ ให้จดชื่อเจ้าหน้าที่และวันที่ไว้

1. ที่ดินแปลงนี้อยู่ในเขตควบคุมอาคารหรือไม่
2. ถ้าวางบ้านขนาดนี้เพื่อใช้แบบนี้ ต้องขอใบอนุญาต แจ้ง หรือไม่ต้องทำอะไร
3. ผังเมืองสีอะไร และใช้ที่ดินตามที่ตั้งใจได้หรือไม่
4. ต้องเว้นระยะจากแนวเขตที่ดิน ถนน และทางน้ำเท่าไหร่
5. แบบบ้านต้องมีวิศวกรหรือสถาปนิกลงนามหรือไม่
6. ถ้าบ้านมีห้องน้ำ ต้องแสดงระบบบำบัดน้ำเสียอย่างไร
7. ขอเลขที่บ้าน มิเตอร์น้ำ และมิเตอร์ไฟ ต้องใช้เอกสารใด

เอกสารที่ควรเตรียมไว้ล่วงหน้า

เอกสารจริงขึ้นกับพื้นที่ รายการนี้เป็นชุดเริ่มต้นที่ใช้ถามเจ้าหน้าที่

ก่อนซื้อ ให้ถามผู้ขายว่าเตรียมแบบให้ได้ไหม และเรื่องนี้รวมในราคาหรือไม่

ระยะจากแนวเขตที่ดิน

กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 50 กำหนดสำหรับอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตรว่า ผนังที่มีประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือช่องแสง ต้องห่างแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร ผนังที่ห่างน้อยกว่านั้นต้องเป็นผนังทึบและห่างอย่างน้อย 0.50 เมตร ถ้าจะสร้างชิดแนวเขตเลย ต้องเป็นผนังทึบและมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง ข้อบัญญัติท้องถิ่น เช่น ของกรุงเทพมหานคร อาจกำหนดต่างออกไป ให้ถามเจ้าหน้าที่ว่าที่ดินของคุณใช้เกณฑ์ใด

เมื่อบ้านวางเสร็จแล้ว

• เลขที่บ้าน: คู่มือบริการของสำนักทะเบียนระบุว่าเจ้าบ้านต้องแจ้งภายใน 15 วันนับจากวันที่สร้างเสร็จ ควรถามสำนักทะเบียนว่าใช้เอกสารใด
• มิเตอร์น้ำและไฟ: หน่วยงานอาจขอใบอนุญาตหรือเอกสารบ้าน จึงควรถามก่อนเลือกจุดวาง
• เก็บเอกสาร: เก็บใบอนุญาต แบบ และใบเสร็จไว้ เพราะอาจต้องใช้ตอนขายหรือย้าย

ถ้าไม่ขออนุญาตจะเกิดอะไรขึ้น

กฎหมายมีทั้งโทษปรับ โทษจำคุก และอำนาจสั่งให้หยุดใช้หรือรื้อถอน นอกจากนี้ยังอาจมีปัญหาตอนขอเลขที่บ้าน ขอมิเตอร์ หรือทำธุรกิจในบ้าน การถามตั้งแต่ก่อนซื้อจึงเสียเวลาน้อยกว่าแก้ไขภายหลังมาก

คำถามที่พบบ่อย